W praktyce zadatek często bywa mylony z zaliczką, choć między nimi istnieją istotne różnice. Etapem pośrednim przed zakupem mieszkania jest umowa przedwstępna. Określa ona terminy i reguły podpisania umowy przyrzeczonej (ostatecznego aktu notarialnego), a także zabezpiecza interes stron transakcji. Podpisując umowę przedwstępną, występuje konieczność zapłaty pewnej kwoty, w celu rezerwacji przedmiotu zakupu. Tutaj mamy dwie możliwości, które oczywiście, nie zawsze zależą od woli kupujących. To zadatek lub zaliczka, które łączy to, że wpłacane są na początku transakcji i nie mogą odpowiadać 100% płatności za nieruchomości. Obydwie formy stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań, które są przedmiotem umowy, a w przypadku wykonania umowy zaliczane są na poczet ceny. A co jeśli umowa nie zostanie wykonana? Tutaj jedno z dwóch opisywanych pojęć, daje nam większe bezpieczeństwo (nam sprzedającym, ale i kupującym, w czasach gdy nie łatwo kupić nieruchomość, bo o zaliczce i zadatku mowa tutaj w kontekście zakupu nieruchomości).
Instytucja zadatku uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Można zatem powiedzieć, że dla kupującego zadatek jest nijako odszkodowaniem na wypadek ewentualnego niewykonania umowy. O zwrot zadatku w podwójnej wysokości można ubiegać się do 1 roku od daty, kiedy umowa miała zostać zawarta (Roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta). Zadatek w podwójnej wysokości nie może być jednak zwrócony, gdy umowa została rozwiązana lub niewykonanie jej wystąpiło w skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W tym miejscu warto wspomnieć o sytuacjach, które zdarzają się ostatnio częściej. Gdy staramy się o kredyt na zakup nieruchomości, a bank odrzuci wniosek i pozostawi potencjalnego nabywcę nieruchomości bez innego źródła finansowania, zadatek przepada. Można jednak się przed tym zabezpieczyć. Istnieje możliwość, by za porozumieniem stron transakcji, w umowie przedwstępnej zawrzeć klauzule, w której opisane będzie, że w przypadku braku zdolności kredytowej lub odrzucenia wniosku przez bank – zadatek zostanie zwrócony kredytobiorcy. Oczywiście, dużo bezpieczniejszą klauzulą będzie drugi zapis, gdyż bank nie zawsze przedstawia powód negatywnej decyzji kredytowej.
Zaliczka nie jest uregulowana w przepisach prawnych. Jak wspomniałam wyżej, jest wpłacana także na poczet ceny nieruchomości, lecz w przeciwieństwie do zadatku, może podlegać zwrotowi. Jest to większe zabezpieczenie dla kupujących, mniejsze dla sprzedających. Ci drudzy mogą jedynie potrącić koszty transportu towaru, jednak w przypadku nieruchomości to nie występuje.
Należy wiedzieć, że gdy postanowienia umowy są niejednoznaczne, w sytuacji, gdy nie określimy tytułu przedpłaty w umowie przedwstępnej, wówczas, zgodnie z regułą interpretacyjną art. 394 § 1 Kodeku Cywilnego, przyjmuje się zaistnienie zadatku.
Wysokość zadatku lub zaliczki, nie jest uregulowana w Kodeksie Cywilnym. W praktyce przyjmuje się najczęściej, że wysokość zadatku wynosi około 10% (nie mniej niż 10 000 zł) i nie przekracza kwoty stanowiącej 20% ceny nieruchomości. Warto wpłacić zadatek wyższy niż 10% w przypadku, gdy znaleźliśmy nieruchomość idealną i zależy nam by sprzedający się nie wycofał. Wysokość zaliczki zwyczajowo jest mniejsza niż zadatek.
