Co to znaczy wyceniać nieruchomość? Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku to postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Jak wiemy wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Efektem pracy rzeczoznawcy jest operat szacunkowy. Jest to jedyny słuszny dokument z określeniem wartości nieruchomości. Sporządza się go dla wielu różnych celów. Potrzebny jest między innymi do przeprowadzenia działu spadku, celów podatkowych, potrzeb księgowych, negocjacji ceny sprzedaży, zabezpieczenia wierzytelności bankowych, celów odszkodowawczych np. przy wywłaszczeniu, podziału majątku przy rozwodzie i wielu innych, ale o tym napiszę innym razem. Odbiorcami usług rzeczoznawcy są zatem nie tylko urzędy ale i osoby prywatne.
Procedura zazwyczaj wygląda podobnie. Na wstępie konieczne jest by rzeczoznawca zgromadził wszystkie niezbędne dokumenty, w zależności od rodzaju nieruchomości i celu, dla jakiego sporządza operat szacunkowy. Wymienię tutaj losowo dokumenty, które najczęściej dostarczane są na potrzeby wyceny: wypis z ewidencji gruntów, kopia mapy ewidencyjnej, decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, projekt budowlany, zawiadomienie o zakończeniu budowy, decyzja zatwierdzająca projekt podziału działki, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, umowa nabycia nieruchomości, umowa deweloperska, umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, orzeczenie o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia itd. Jak widzimy jest tego bardzo dużo, jednak nie ma się co przerażać, z reguły do wyceny potrzebny jest jeden lub dwa dokumenty.
Jedną z czynności niezbędnych w procesie wyceny są oględziny nieruchomości. Podczas takich oględzin rzeczoznawca dokonuje wnikliwej obserwacji nieruchomości, przeprowadza wywiad (najczęściej z właścicielem), wykonuje dokumentacje fotograficzną oraz niejednokrotnie pomiary.
Gdy rzeczoznawca majątkowy dysponuje już szczegółową wiedzą o przedmiotowej nieruchomości, może przystąpić do jej szacowania.
W zależności od rodzaju określanej wartości, rodzaju nieruchomości, jej przeznaczenia oraz celu wyceny, rzeczoznawca dokonuje wyboru odpowiedniego podejścia, metody i techniki wyceny.
Skupię się tutaj na najpopularniejszym podejściu, które prowadzi do określenia wartości rynkowej nieruchomości i stosuje się przede wszystkim przy nieruchomościach mieszkalnych. Jest to podejście porównawcze. Jak sama nazwa mówi, w podejściu tym, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny do innych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Konieczna jest zatem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz znajomość cech tych nieruchomości, które wpływają na poziom ich cen.
Rzeczoznawca Majątkowy posiada dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości), który prowadzi starosta. Jest on na bieżąco aktualizowany i umożliwia rzeczoznawcom zapoznanie się z aktami notarialnymi sprzedaży nieruchomości. Tym samym posiada on wiedze o cenie konkretnej nieruchomości, zna jej położenie, ewidencyjne oznaczenie, numer księgi wieczystej, datę zawarcia transakcji i tak dalej. Pozwala to na określenie zbioru transakcji podobnych. Pojęcie transakcji podobnej definiuje również wspominana ustawa o gospodarce nieruchomościami. To nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wyceniając w ten sposób nieruchomość, chcąc określić jej wartość rynkową, stara się by wspominane wyżej transakcje nieruchomościami podobnymi, były zawarte w dniu jak najbliższym dacie wyceny. Teoretycznie rzeczoznawca może sięgać nawet 2 lata wstecz (a czasami jeszcze więcej), jednak należy pamiętać, że ceny te aktualizuje na dzień wyceny. W tym celu stosuje się tzw. trend zmian cen, który rzeczoznawca określa w wybrany przez siebie sposób. Wyceniając nieruchomość na rynku rozwiniętym, gdzie transakcji jest dużo, niejednokrotnie wycenia się nieruchomość uwzględniając transakcje zawarte do kilku miesięcy wstecz. Transakcje, którymi posługują się rzeczoznawcy majątkowi, powinny być zawarte na tzw. wolnym rynku pomiędzy osobami fizycznymi. Często wyceniając np. lokal mieszkalny w dzielnicy X większego miasta, rzeczoznawca uzna za słuszne wykorzystanie transakcji nieruchomościami podobnymi z dzielnicy Y, która jest znacznie oddalona od tej, w której wyceniamy. Nie jest to błędne myślenie. Może zdarzyć się tak, że w dzielnicy X nie ma transakcji nieruchomościami podobnymi, a odległość dzielnicy Y od centrum jest podobna, jej atrakcyjność także i można uznać ją za obszar rynku równoległego. To, ile transakcji nieruchomościami podobnymi dostarcza rynek wpływa także (a przynajmniej powinno) na metodę wyceny nieruchomości. Jedną z najpopularniejszych jest metoda korygowania ceny średniej, w której do określenia wartości rynkowej potrzebujemy minimum kilkunastu transakcji. Nie wchodząc w szczegóły matematyczne, metoda ta polega na wyliczeniu średniej ceny transakcyjnej 1m2 i odpowiednim skorygowaniu jej ze względu na jej indywidualne cechy rynkowe.
W tym miejscu rzeczoznawca odpowiada sobie na niejedno pytanie dotyczące preferencji kupujących mieszkanie. Czym sugerują się nabywcy decydując się na zakup mieszkania w wycenianej dzielnicy. W ten sposób określa cechy rynkowe, które mają decydujący wpływ na zakup nieruchomości oraz określa wagi tych cechy. Zestawiając cechy przedmiotowej nieruchomości z wyliczeniami wspomnianych wag, pozwala określić wartość 1m2 powierzchni użytkowej. Do najważniejszych cech rynkowych, mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości należą: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku, położenie na kondygnacji, występowanie powierzchni przynależnej, funkcjonalność itd. Każdą z cech opisuje się w kilkustopniowej skali, przypisując każdemu stopniu odpowiednio wyliczoną liczbę. Wartość ta ma bezpośredni wpływ na sumę współczynników korygujących, a tym samym na wartość przedmiotowej nieruchomości. To, jak rzeczoznawca określi zespół cech rynkowych, w jaki sposób nazwie cechy korzystne od tych mniej, jest bardzo subiektywne. Ważne jest by, znając ceny i cechy nieruchomości podobnych, w odpowiedni sposób zbudować taki zbiór nieruchomości, który broni się matematycznie i tworzy rozkład normalny (Gaussa). Dzięki temu, wycena nieruchomości nie będzie obarczona błędem. Każdorazowe wystąpienie skrajnej, odbiegającej od pozostałych ceny w dobranej bazie nieruchomości, przyczynia się do zawyżenia lub zaniżenia wartości rynkowej. W procesie wyceny nieruchomości wartość zawsze (prawie zawsze) przelicza się na 1m2 powierzchni użytkowej. To jedyna jednostka, którą można porównywać.
W niniejszym artykule skupiłam się na jednej z metod wyceny nieruchomości, której użycie powoduje określenie wartości rynkowej. Należy pamiętać, że istnieją inne wartości niż rynkowa i to cel wyceny w dużej mierze decyduje jaka wartość zostanie określona w operacie szacunkowym oraz jaka metoda wyceny zostanie wykorzystana.
