Zła sława zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami spowodowała, że wielu z nas nie wyobraża sobie skorzystać z ich usług. Nic w tym dziwnego. Koszty, jakie trzeba ponieść na prowizję pośrednika mało kiedy są odzwierciedleniem jakości ich pracy. Czasami, mam wrażenie, skorzystanie z usług Agenta, stało się złem koniecznym. Dlaczego tak się stało? Dlaczego rynek nieruchomości, który sam z siebie nie jest łatwym zagadnieniem, sprawił, że z taką niechęcią myślimy o pośrednikach?

Główną przyczyną tego stanu rzeczy było tzw. „uwolnienie zawodu”. Od 2014 roku nie jest już konieczne posiadanie kierunkowego wykształcenia, ani zdobycie państwowej licencji w tym zakresie. Deregulacja zawodu zachęciła do wykonywania zawodu wiele osób, które zostały zwabione perspektywą łatwego zarobku. To osoby, które często zapominały, że jakość pracy pośrednika to przede wszystkim swobodne poruszanie się w świecie przepisów prawnych i wiedza multidyscyplinarna. Konsekwencją napływu przypadkowych osób do branży były liczne nieprawidłowości, często nieetyczne zachowania ze strony pseudoagentów. Wiele patologii zrodził nie tylko brak wiedzy, ale i coraz bardziej „brutalne” metody pracy. Zapomniano o kodeksie etyki zawodowej i ogólnie przyjętych normach moralnych, a ich brak przejawiał się nie tylko w bezpośrednim kontakcie z klientem, dbałości o bezpieczeństwo jego transakcji, ale także w pozyskiwaniu klientów sprzedających.  

W mojej kilkunastoletniej pracy na rynku nieruchomości w charakterze rzeczoznawcy majątkowego, w której kontakty z pośrednikami moich klientów stanowią codzienność, wielokrotnie występowały sytuacje świadczące o ich niekompetencji. Szereg nieprawidłowości napotykałam przede wszystkim analizując cywilno – prawne umowy przedwstępne sprzedaży, podpisane przez moich klientów, a skonstruowane przez  ich pośredników. Przytoczę tutaj kilka przykładów, które wyjątkowo zapamiętałam:

• sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako pełnej własności,
• pomijanie nieruchomości, które powinny być nabywane np. wraz z nieruchomością lokalową tj. udziały w drogach dojazdowych, zagospodarowaniu terenu (co mogłoby skutkować nie udzieleniem kredytu na zakup takiej nieruchomości),
• brak wiedzy na temat sprzedawanego miejsca postojowego (niekiedy nie mogło dojść transakcji, gdyż takie miejsce stanowiło udział w nieruchomości wspólnej lokalu mieszkalnego więc tworzyło z nim nierozerwalną całość),
• próba sprzedaży nieruchomości lokalowej obciążonej kilkoma hipotekami przymusowymi oraz ujawnionymi wzmiankami o wpis kolejnych w księdze wieczystej.

O ile nie wszystkie miały wpływ na bezpieczeństwo transakcji, to na pewno były przejawami dużej niewiedzy i mogły uniemożliwić uzyskanie kredytu.

Do jednego z najczęściej występujących przejawów nieetycznego zachowania na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest pobieranie „podwójnej prowizji„. Jest to proceder szeroko komentowany, a wśród pośredników ma naturalnie wielu obrońców, którzy zawsze znajdą argumenty i racjonalizują słuszność swojego postępowania. Należy pamiętać, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie za wykonanie swoich obowiązków na podstawie zawartej na piśmie umowy pośrednictwa.  O ile taki pośrednik skojarzył sprzedającego i kupującego, z którymi miał podpisaną umowę pośrednictwa, nie ma w tym nic nieetycznego. Często jednak zdarza się, że pośrednik reprezentujący sprzedającego, pokazując nieruchomość potencjalnemu nabywcy, wymaga od niego podpisania umowy pośrednictwa, pod rygorem nie sprzedania mu tej nieruchomości. Jest to działanie nie tylko nieetyczne, ale przede wszystkim niezgodne z prawem.  Istnieje bowiem zasada o swobodzie umów w prawie cywilnym, co oznacza, że tylko i wyłącznie od kupującego zależy czy chce zawrzeć z pośrednikiem umowę. Jak możemy się domyślać, kupujący często ulegają presji i takowe podpisują by kupić wymarzone lokum. Pamiętajmy, że podpisanie umowy obliguje nas do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi. Na rynku można też spotkać pośredników, którzy decydują się na pobieranie prowizji z jednej strony, lecz ta prowizja jest z reguły wyższa. Może to przyśpieszyć sprzedaż i zachęcić kupujących do skorzystania z wystawionej oferty. 

Do najmniej komfortowych zadań pośrednika należy gromadzenie bazy nieruchomości do sprzedaży. Oczywiście, te doświadczone i cieszące się renomą biura nieruchomości, mają łatwiej, gdyż taka baza w większości tworzy się sama. Ale tutaj o patologiach więc powracam do tematu. Nagminnie spotyka się sytuacje, w których pośrednik ogłasza na sprzedaż nieruchomość, nie podpisując wcześniej umowy  z  jej właścicielem. Jest to działanie bezprawne.

Jak widać złe praktyki w pośrednictwie nieruchomościami istnieją i pewnie istnieć będą. Mamy do czynienia z rynkiem doskonale konkurencyjnym i sięganie po coraz to bardziej nieetyczne metody pozyskiwania klientów będą coraz częstsze. Ciężko będzie pośrednikom odbudować renomę zawodu, ale świadomość dysfunkcji w tej branży, na pewno pomoże klientom domagać się swoich praw i wyczuli na nieuczciwe praktyki.

W niniejszym artykule wzięłam „pod lupę” pseudo pośredników, poświęcając niewiele miejsca na uczciwe praktyki, które można zaobserwować na rynku także.