Konieczność sporządzenia operatu szacunkowego, określają przepisy prawa, a przede wszystkim Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku. Zgodnie z treścią wspomnianej ustawy rzeczoznawca majątkowy przygotowuje na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 21 września 2004 roku.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Każdy rzeczoznawca majątkowy posługuje się samodzielnie stworzonym wzorem operatu (niestety nie zawsze każdy rzeczoznawca jest na tyle samodzielny i wykorzystuje wzory innego), jednak zawsze powinien on mieć cechy wspólne, takie jak:
– określenie przedmiotu i zakresu wyceny (czyli określenie prawa jakie podlega oszacowaniu),
– określenie celu wyceny (tutaj warto pamiętać, że operat szacunkowy zawsze sporządzany jest dla wskazanego przez zleceniodawcę celu np. do podziału majątku lub zabezpieczenia wierzytelności bankowej. Nie ma możliwości by taki operat wykorzystać do innych potrzeb, a gdy tak się zdarzy rzeczoznawca majątkowy nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności);
– podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych nieruchomości;
– ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
– opis stanu nieruchomości (czyli stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona);
– wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (czyli przeznaczenia zgodnego z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, Decyzji o warunkach zabudowy);
– analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczących celu i sposobu wyceny;
– wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (np. czy w operacie określono wartość rynkową czy odtworzeniową, w jakim podejściu i przy wykorzystaniu jakiej metody oszacowano wartość);
– przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (wartość w operacie szacunkowym powinna być wyrażona w pełnych złotych. Kwotę tę można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeśli nie zniekształca to wyniku wyceny);
– załączniki (istotne dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzeniu);
– kopia dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego (opcjonalnie polisa może stanowić załącznik do umowy o dokonanie wyceny nieruchomości).
Ponadto w operacie szacunkowym powinny znaleźć się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi, z różną starannością i wnikliwością podchodzą do sporządzania operatów szacunkowych. Zdarza się, że opracowania różnią się od siebie choćby objętością, która nie wynika z zastosowania różnych rozmiarów czcionki. Rzeczoznawcy, tak i wszyscy inni specjaliści, mogą wykazywać różny stopień wnikliwości. Należy pamiętać, ze wyżej wymienione „składowe operatu” mogą się różnić zawartością treści, ze względu na mniej lub bardziej rozbudowane opisy oraz opcjonalne treści, których obecność rzeczoznawca uzna za konieczne. Zdarza się, że operat dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej u jednego rzeczoznawcy zawiera kilkadziesiąt stron, a u innego dziesięć.
Operat szacunkowy to dokument sporządzony na piśmie i powinien opatrzony być podpisem autora, datą sporządzenia oraz numerem uprawnień zawodowych. W 2019 roku został zniesiony obowiązek stosowania pieczątki rzeczoznawcy, jednak bardzo wielu rzeczoznawców z tego nie zrezygnowało.
Co do zasady operat szacunkowy funkcjonuje w wersji papierowej, choć dopuszczalna jest wersja elektroniczna, jako dodatkowa lub jedyna, w przypadku uzgodnienia tego z organem (dotyczy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która wprowadziła te zmiany).
Do niedawna obowiązkowym elementem operatu był tzw. Wyciąg z operatu szacunkowego. Znajdował się on na początku opracowania. Obowiązek ten został zniesiony od 2017 roku jednak nadal przez wielu rzeczoznawców jest stosowany. (Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nakłada na rzeczoznawców obowiązek przesyłania elektronicznego wyciągu z operatu szacunkowego organowi i opisuje jej tabelaryczną formę i treść).
