Gdy kupujemy nieruchomość, może okazać się, że nie mamy do niej bezpośredniego dostępu od drogi publicznej. By móc korzystać z działek sąsiednich, które umożliwiają nam dostęp do takiej drogi lub korzystanie z urządzeń, budynków znajdujących się na naszej działce, konieczne jest ustanowienie służebności. Służebność gruntowa to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, w przypadku którego jedna nieruchomość zostaje obciążona na rzecz właściciela drugiej nieruchomości. Ustanowienie służebności gruntowej ma na celu zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości (władnącej) lub jej oznaczonej części. Pojęcie służebności gruntowej opisane jest w kodeksie cywilnym. To rodzaj obciążenia nieruchomości prawem, polegającym na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w dokonywaniu w stosunku do niej określonych działań np. zakaz budowy przy granicy, zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości.
Najczęściej pojawiającą się służebnością jest tzw. służebność drogi koniecznej. Potrzeba jej ustanowienia ma miejsce wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej musi być taki, by pozwolić właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Może ona zostać ustanowione pod warunkiem, że jej ustanowienie nie będzie skutkowało utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może odbyć się poprzez:
– umowę,
– orzeczenie sądu,
– zasiedzenie,
– decyzję administracyjną.
Umowa pomiędzy zainteresowanymi powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w którym należy określić wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej oraz przebieg drogi koniecznej.
W postępowaniu sądowym legitymowanym do żądania o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty nie posiadający dostępu do drogi publicznej lub posiadacz samoistny, który może żądać służebności osobistej, a nie gruntowej. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej składa się do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się nieruchomość obciążona. Należy określić nazwę sądu, adres, wskazać wydział cywilny, jako właściwy do jego rozpoznania. Następnie należy podać strony postępowania, czyli siebie jako wnioskodawcę (swój adres zamieszkania oraz PESEL) oraz pozostałych uczestników czyli właścicieli nieruchomości, przez które wg ciebie powinna przebiegać służebność drogi koniecznej (oraz ich adresy zamieszkania). We wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy określić wartość przedmiotu sporu, czyli kwotę, która naszym zdaniem stanowi wartość służebności koniecznej. Ponadto wniosek taki powinien zawierać wyraźne żądanie czyli wskazanie, że domagasz się ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz Twojej nieruchomości i podać w jaki sposób ma ona przebiegać, podając np. szerokość pada służebności. Podanie numerów działek ewidencyjnych oraz ksiąg wieczystych nieruchomości swojej oraz tych, przez które będzie przebiegać służebność. We wniosku trzeba wskazać fakty, na których opierasz swoje żądanie oraz dowody na ich poparcie tj. dokumenty, oględziny, przesłuchanie stron. Ważne jest by wraz z wnioskiem złożyć odpis wniosku oraz załączników dla każdego z uczestników postępowania.
Aby nabyć służebność gruntową drogą zasiedzenia, konieczne jest by nie tylko korzystać z cudzego gruntu w zakresie odpowiadającej danej służebności przez wymagany ustawą czas, tj. 20-30 lat, lecz przede wszystkim korzystać z trwałego i widocznego urządzenia. Jest to warunek konieczny do nabycia służebności w drodze zasiedzenia. Urządzenia trwałe o których mowa wcześniej, muszą być wynikiem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego. Są to na przykład: studnia czerpania wody, widoczny osadnik wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną, utwardzenie żwirem drogi, ale również podziemne urządzenia przesyłowe, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika, że istnieją. Wniosek o zasiedzenie składamy do Sądu Rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Nabycie służebności drogi koniecznej w drodze decyzji administracyjnej to szczególny przypadek, która ma miejsce przy wywłaszczeniu.
