Często zastanawiamy się jak to jest, że cena nieruchomości jest zupełnie inna niż jej wartość wyliczona przez rzeczoznawcę. By to nie dziwiło, należy zrozumieć różnicę, jaka występuje między wartością nieruchomości a ceną, za jaką ją sprzedajemy lub kupujemy.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku o (Dz.U.2021.0.1899) w art. 151 określona została definicja wartości rynkowej nieruchomości jako „szacunkowej kwoty, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Pojęcie ceny natomiast określone jest w ustawie o informowaniu o cenach towarów i usług z dnia 9 maja 2014 roku. Zgodnie z art. 3 tej ustawy za cenę uważa się „wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę” i uwzględnia ona stosowny podatek.
Z samych powyższych definicji można stwierdzić, że cena jest wartością subiektywną, którą nabywca zobowiązuje się zapłacić i uwzględnia ona zarówno przesłanki rynkowe jak i prywatne stron transakcji. Jest ona wynikiem zachowań uczestników tego rynku, którzy działają z różnych pobudek np. działają w sytuacjach przymusowych i mają różne zdolności negocjacyjne. Dlatego często wysoka cena nieruchomości nie oznacza, że jej rynkowa wartość jest równie wysoka, ale również, nie oznacza to, że przepłaciliśmy.
Wartością nieruchomości można nazwać najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku przy zachowaniu określonych warunków. A jakie to warunki? By była mowa o wartości rynkowej ta prawdopodobna cena musi być zawarta między stronami, które są wobec siebie niezależne. Nieruchomość powinna być przez odpowiedni czas wyeksponowana do sprzedaży. Do 2017 roku Ustawa o gospodarce nieruchomościami bardzo trafnie to określała. Definicja wartości rynkowej nieruchomości brzmiała wówczas następująco: „Wartość rynkowa nieruchomości jest to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku za daną nieruchomość. Szacuje się ją z uwzględnieniem cen transakcyjnych oraz zakładając, że strony umowy są od siebie niezależne, dobrze poinformowane, nie znajdują się w sytuacji przymusowej i mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji, ponadto upłynął odpowiedni czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.”
Zdecydowanie łatwiej zmierzyć jest cenę, gdyż ma precyzyjne i ilościowo wymierne pomiary i taka usługa jest często oferowana przez pośredników nieruchomości. Należy mieć jednak świadomość, że nie bez powodu określaniem wartości rynkowej powinien zajmować się uprawniony rzeczoznawca majątkowy, gdyż tylko on ma dostęp do wszystkich cen transakcyjnych oraz aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości i przy wyborze określonego podejścia i metody wyceny nieruchomości, potrafi określić to najtrafniej.
