Zachowek a wycena nieruchomości – co musisz wiedzieć, zanim pójdziesz do sądu
Sprawy o zachowek to jedne z najczęstszych postępowań spadkowych w Polsce. Ich istotą jest zabezpieczenie interesów najbliższych członków rodziny, którzy – mimo pokrewieństwa – zostali pominięci w testamencie lub nie otrzymali należnej części majątku. W praktyce, aby móc skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu zachowku, kluczowe jest ustalenie wartości majątku, który podlega dziedziczeniu – a szczególnie wartości nieruchomości. Właśnie tutaj niezbędna okazuje się rzetelna wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wartość nieruchomości – stan z przeszłości, ceny z dziś
Wielu klientów zadaje pytanie: według jakiej daty określa się wartość nieruchomości do sprawy o zachowek? Czy liczy się wartość z dnia śmierci spadkodawcy, czy z dnia składania pozwu? Odpowiedź jest nieoczywista, ale ugruntowana w orzecznictwie: rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny według stanu nieruchomości z dnia otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy), ale według cen aktualnych – z dnia sporządzania wyceny lub dnia orzekania przez sąd. Taki sposób wyceny pozwala zachować uczciwe proporcje – bierze pod uwagę, jaki był stan techniczny i sposób użytkowania nieruchomości w momencie śmierci właściciela, ale jednocześnie uwzględnia dzisiejsze realia rynkowe. To bardzo istotne, zwłaszcza w czasach dynamicznych zmian cen na rynku nieruchomości.
Darowizna sprzed lat też może wrócić
W sprawach o zachowek szczególne znaczenie mają darowizny przekazane przez spadkodawcę za życia – np. mieszkania lub domy przepisane dzieciom wiele lat wcześniej. Choć od takiej darowizny mogło minąć 10 czy 15 lat, to w świetle prawa nadal może ona zostać doliczona do tzw. substratu zachowku, czyli podstawy jego wyliczenia. Operat szacunkowy w takim przypadku powinien odzwierciedlać stan nieruchomości sprzed lat, ale jej wartość – zgodnie z aktualnym rynkiem.
Dlaczego wycena ma takie znaczenie?
Wycena nieruchomości to nie tylko formalność. To dokument, który może zdecydować o wyniku sprawy. W postępowaniu o zachowek ciężar dowodu spoczywa na stronie, która dochodzi roszczenia. Jeśli nie przedstawi ona żadnej wartości lub wartość ta będzie kwestionowana, sąd zleci opinię biegłemu sądowemu. To oznacza dłuższy czas trwania postępowania i wyższe koszty.
Zlecając operat szacunkowy niezależnemu rzeczoznawcy, zyskujesz:
-
wiarygodny dokument do sądu,
-
argument w negocjacjach z drugą stroną,
-
wiedzę, ile realnie wart jest Twój udział lub darowizna.
Podsumowanie – jak się przygotować?
Jeśli jesteś stroną w sprawie o zachowek – jako osoba uprawniona lub ta, od której się go żąda – rzetelna wycena nieruchomości może być Twoim najważniejszym narzędziem. Zadbaj, by była przygotowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie ze standardami zawodowymi i oczekiwaniami sądu.
W sprawach majątkowych, liczby nie kłamią – ale muszą być dobrze udokumentowane.
