Kupno mieszkania w nowoczesnym budynku często wiąże się z możliwością nabycia miejsca w podziemnej hali garażowej. Dla wielu osób to kluczowy element komfortu życia – zwłaszcza w miastach, gdzie brakuje ogólnodostępnych miejsc do parkowania. Jednak przy próbie sprzedaży lub kupna miejsca postojowego wiele osób zaskakuje fakt, że… nie każde z nich można sprzedać osobno. Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź leży w formie prawnej własności miejsca w garażu.

Dwa typy własności miejsc postojowych

1. Miejsce jako część wspólna nieruchomości

W wielu budynkach deweloperzy nie wydzielają miejsc postojowych jako osobnych lokali. Zamiast tego w akcie notarialnym przypisują nabywcy udział w nieruchomości wspólnej, czyli w całej hali garażowej, wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca. W takim przypadku:

• Miejsce postojowe nie ma własnej księgi wieczystej.
• Nie można go sprzedać osobno – tylko razem z mieszkaniem.
• Formalnie nie można go też wynająć osobie z zewnątrz (choć w praktyce bywa to ignorowane).

Takie rozwiązanie stosuje się często ze względu na uproszczenie formalności oraz wymogi prawa budowlanego czy lokalnych przepisów.

2. Miejsce jako odrębna nieruchomość

W innych inwestycjach deweloper może wydzielić miejsce postojowe jako osobny lokal użytkowy (tzw. lokal garażowy). Taki lokal ma:

• Własną księgę wieczystą.
• Status pełnoprawnej nieruchomości.
• Możliwość swobodnego obrotu – można go sprzedać, wynająć, podarować niezależnie od mieszkania.

To rozwiązanie daje więcej swobody właścicielowi, ale wymaga spełnienia określonych warunków technicznych i prawnych.

Od czego to zależy?

Decyzja o tym, w jakiej formie będą sprzedawane miejsca postojowe, zależy od kilku czynników:

• Projekt dewelopera: Już na etapie projektowania inwestycji deweloper decyduje, czy miejsca będą traktowane jako część wspólna, czy jako osobne lokale.
• Prawo budowlane i plan zagospodarowania: Czasem lokalne przepisy wymuszają, aby każde mieszkanie miało zapewnione miejsce parkingowe – co powoduje, że musi być ono powiązane z lokalem. Innym razem warunki techniczne uniemożliwiają wydzielenie miejsca jako niezależnego lokalu.
• Przepisy wspólnoty mieszkaniowej: Po zakończeniu inwestycji wspólnota może wprowadzać ograniczenia dotyczące tego, kto może kupić lub korzystać z miejsca postojowego (np. tylko mieszkańcy budynku).

Co warto sprawdzić przed zakupem lub sprzedażą?

Jeśli planujesz zakup lub sprzedaż miejsca postojowego, upewnij się, że:

• Miejsce ma własną księgę wieczystą – tylko wtedy można je sprzedać niezależnie od mieszkania.
• Nie jest przypisane jako udział w hali garażowej – bo wtedy sprzedaż będzie możliwa tylko razem z lokalem mieszkalnym.
• Wspólnota mieszkaniowa nie wprowadziła ograniczeń – np. zakazu sprzedaży miejsc osobom spoza budynku.
• Nie ma zapisów w akcie notarialnym, które wiążą miejsce z mieszkaniem – takie powiązanie oznacza brak swobody w jego zbyciu.

Czy można obejść przepisy?

Niektóre osoby próbują omijać ograniczenia, np. podpisując umowy najmu lub użyczenia miejsca postojowego. Choć w praktyce takie rozwiązania czasem działają, trzeba pamiętać, że:

• Mogą być sprzeczne z regulaminem wspólnoty.
• W razie konfliktu – np. z zarządem budynku – mogą prowadzić do problemów.

Nie każde miejsce postojowe w hali garażowej jest tym samym w świetle prawa. Jeśli zostało wydzielone jako odrębny lokal, możesz je sprzedać osobno. Jeśli natomiast stanowi tylko udział w nieruchomości wspólnej, jego los jest ściśle powiązany z mieszkaniem.

Dlatego przy zakupie nieruchomości warto nie tylko pytać o „czy miejsce w garażu jest w cenie”, ale też: „Jaka jest forma własności tego miejsca?” – bo od tego zależy, co możesz z nim zrobić w przyszłości.