Zakup lub sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wiele osób decyduje się na współpracę z pośrednikiem, licząc na jego wiedzę i doświadczenie. Niestety, po deregulacji zawodu w 2014 roku, pośrednikiem może zostać praktycznie każdy – wystarczy rozpocząć działalność gospodarczą lub zatrudnić się w biurze nieruchomości.

W efekcie wiele osób wykonujących tę profesję nie posiada ani praktycznego doświadczenia, ani szerokiej wiedzy prawniczej. Co gorsza, wielu pośredników wychodzi z założenia, że to notariusz ponosi pełną odpowiedzialność za transakcję i to on powinien wszystko sprawdzać. Tacy agenci często działają po jednodniowym szkoleniu, nie mają ubezpieczenia OC i polegają wyłącznie na wsparciu biura nieruchomości, które formalnie figuruje jako strona w umowie pośrednictwa.

Jak rozpoznać, że pośrednik nie ma kompetencji? Jak sprawdzić jego odpowiedzialność i uniknąć błędów w transakcji? Oto kluczowe pytania, które pomogą Ci się zabezpieczyć.

Czy pośrednik faktycznie ponosi odpowiedzialność?

Niektórzy pośrednicy działają w przekonaniu, że ich zadaniem jest jedynie przedstawienie oferty i skontaktowanie stron transakcji, a cała odpowiedzialność leży po stronie notariusza. To błędne myślenie – pośrednik ma prawny obowiązek rzetelnie weryfikować informacje i doradzać klientom.

Kluczowe pytania dotyczące odpowiedzialności pośrednika:

– Czy pośrednik ponosi odpowiedzialność za błędne informacje w ogłoszeniu?
– Jakie działania podejmuje Pan/Pani, aby zweryfikować stan prawny nieruchomości?
– Czy pośrednik może być pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej za wprowadzenie klienta w błąd?
– Czy pośrednik ma obowiązek sprawdzenia, czy mieszkanie nie jest zadłużone?
– Czy posiada Pan/Pani obowiązkowe ubezpieczenie OC i co ono obejmuje?

Jak się chronić?

• Sprawdź, czy pośrednik posiada polisę ubezpieczeniową OC. Jeśli nie, może to oznaczać, że w razie problemów nie będziesz miał od kogo dochodzić odszkodowania.

• Poproś o pisemne potwierdzenie, jakie informacje zostały sprawdzone przez pośrednika.

• Nie opieraj się wyłącznie na zapewnieniach pośrednika – samodzielnie zweryfikuj stan prawny nieruchomości.

Jak rozpoznać niekompetentnego pośrednika?

Ponieważ pośrednictwo nieruchomości to zawód otwarty, na rynku pojawiło się wielu agentów bez wiedzy, którzy przeszli jedynie podstawowe szkolenie i nie mają realnego doświadczenia. Ich rola często ogranicza się do pokazania nieruchomości i podpisania umowy pośrednictwa.

Kluczowe pytania dotyczące kompetencji pośrednika:

– Jakie dokumenty powinien dostarczyć sprzedający przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
– Czym różni się użytkowanie wieczyste od pełnej własności?
– Czym różni się odrębna własność lokalu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
– Czy rękojmia przy sprzedaży nieruchomości obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, czy również na wtórnym?
– Jakie podatki i opłaty musi ponieść kupujący przy zakupie nieruchomości?
– Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wyraża na to zgody?

Jak się chronić?

• Jeśli pośrednik nie potrafi odpowiedzieć na powyższe pytania, prawdopodobnie nie posiada wymaganej wiedzy.

• Poproś go o przedstawienie przykładowych transakcji, które przeprowadził.

• Sprawdź opinie na jego temat w internecie.

Jak zweryfikować stan prawny nieruchomości?

Wielu pośredników nie analizuje dokumentacji prawnej, wychodząc z założenia, że „to rola notariusza”. Niestety, notariusz nie sprawdza wszystkich aspektów nieruchomości – jego obowiązkiem jest jedynie potwierdzenie transakcji zgodnie z dostarczonymi dokumentami.

Kluczowe pytania dotyczące weryfikacji nieruchomości:

– Jak sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką?
– Jakie mogą być konsekwencje zakupu mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym?
– Gdzie sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta służebnością?
– Dlaczego służebność nie zawsze jest ujawniona w księdze wieczystej?
– Co oznacza wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa dożywocia?
– Jak sprawdzić, czy na nieruchomości ciąży dług wobec spółdzielni mieszkaniowej lub gminy?

Jak się chronić?

• Samodzielnie sprawdź księgę wieczystą w elektronicznym systemie Ministerstwa Sprawiedliwości.

• Poproś o zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

• W przypadku działek i domów sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jakie mogą być konsekwencje współpracy z niekompetentnym pośrednikiem?

Nieodpowiedzialne działanie pośrednika może narazić klienta na poważne problemy finansowe i prawne, np.:

• Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, o której kupujący nie został poinformowany.
•  Brak zwrotu zadatku w przypadku problemów ze sprzedażą.
• Konieczność długotrwałego procesu sądowego, gdy pośrednik wprowadził klienta w błąd.
• Wydanie dużych pieniędzy na nieruchomość, która ma ukryte ograniczenia prawne.

Podsumowanie – jak uchronić się przed błędami pośredników?

Unikaj pośredników, którzy:
–  Twierdzą, że „wszystko sprawdza notariusz” i nie angażują się w analizę dokumentów.
–  Nie mają polisy OC ani formalnego zabezpieczenia dla klientów.
–  Pracują bez doświadczenia, często po krótkim szkoleniu.
– Nie potrafią odpowiedzieć na podstawowe pytania dotyczące nieruchomości.

Współpracuj z pośrednikami, którzy:
–  Posiadają doświadczenie i znają realia rynku nieruchomości.
–  Potrafią rzetelnie sprawdzić stan prawny nieruchomości.
–  Mają obowiązkowe ubezpieczenie OC, które zabezpiecza klientów.
– Są transparentni w kwestii swoich kompetencji i warunków współpracy.

Kupno nieruchomości to ogromna inwestycja – nie pozwól, aby brak wiedzy pośrednika naraził Cię na straty!