W czerwcu 2025 roku na polskim rynku nieruchomości wydarzyło się coś naprawdę doniosłego. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o jawności cen mieszkań – regulację, która może diametralnie zmienić sposób, w jaki funkcjonuje sprzedaż nieruchomości w Polsce. Ustawa ta kończy wieloletnią praktykę ukrywania faktycznych cen mieszkań i wprowadza obowiązek pełnej transparentności w zakresie kosztów, jakie ponoszą nabywcy.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że to drobna zmiana – ot, kolejny wymóg dla deweloperów. W rzeczywistości jednak mamy do czynienia z fundamentalną korektą struktury informacyjnej rynku nieruchomości, która działała dotąd z wyraźną przewagą po stronie sprzedających. Kupujący musieli się domyślać, ile tak naprawdę kosztuje mieszkanie. Ceny podawane na stronach deweloperów często były fragmentaryczne – bez uwzględnienia kosztu garażu, komórki lokatorskiej czy dodatkowych opłat. Do tego dochodziły negocjacje prowadzone „za kulisami”, które sprawiały, że cena transakcyjna często odbiegała od tej widocznej publicznie – a ta ostatnia bywała nawet zatajona całkowicie.

Co się zmienia?

Nowe prawo zobowiązuje wszystkich deweloperów oraz innych sprzedawców mieszkań do publicznego ujawniania pełnych informacji o cenach mieszkań i domów – zarówno na ich własnych stronach internetowych, jak i na centralnym portalu państwowym. W praktyce oznacza to, że każdy z nas – kupujący, analityk czy rzeczoznawca – będzie miał dostęp do aktualnych danych cenowych, obejmujących zarówno koszt jednostkowy (za metr kwadratowy), jak i całkowitą cenę lokalu. Co istotne – każda zmiana ceny będzie musiała być odnotowana i zarchiwizowana, a historia zmian cen będzie jawna.

To z kolei otwiera ogromne możliwości do lepszych analiz rynku, porównań ofert i – co kluczowe – do bardziej sprawiedliwych decyzji zakupowych. Ustawa wprowadza również zasadę, zgodnie z którą klient nie może zapłacić więcej niż cena, która została wcześniej publicznie podana. Jeśli w umowie znajdzie się cena wyższa, obowiązująca będzie ta niższa – z publikacji.

Dlaczego to było konieczne?

W swojej codziennej pracy jako rzeczoznawcy majątkowi wielokrotnie obserwowaliśmy, jak brak jawnych danych cenowych wypaczał rynek. Kupujący często bazowali na niekompletnych lub przestarzałych informacjach, a rozmowy z deweloperami przypominały bardziej targ niż profesjonalną transakcję. Przez lata ceny były albo ukrywane, albo rozmywane – zależne od „sytuacji”, czyli siły negocjacyjnej klienta. To prowadziło do chaosu, nierównych szans i – w wielu przypadkach – nietrafionych decyzji inwestycyjnych.

Nowa ustawa to też odpowiedź na postulaty społeczne. Inicjatywa została wniesiona przez Polskę 2050 i Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej, a konsultacje społeczne pokazały miażdżące poparcie: ponad 97% Polaków opowiedziało się za jawnością cen. Jak podkreślała minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, „to był głos obywateli, którzy mają dość domysłów i półprawd przy zakupie mieszkań”.

Co to oznacza dla wycen i rynku?

Dla nas, jako ekspertów zajmujących się wyceną nieruchomości, jest to zmiana rewolucyjna. Po pierwsze – dostęp do wiarygodnych, bieżących danych będzie szybszy i łatwiejszy. Po drugie – poprawi się jakość analiz porównawczych, bo nie będziemy już zdani wyłącznie na deklaracje stron transakcji czy cząstkowe dane z portali. Po trzecie – zwiększy się zaufanie do rynku, co może pozytywnie wpłynąć na inwestycje, także te indywidualne.

Z punktu widzenia klienta końcowego zmiana jest jeszcze ważniejsza. Transparentność oznacza uczciwość. Klient, który może sprawdzić, jak kształtowała się cena mieszkania w czasie, zyska przewagę informacyjną i będzie mógł podejmować decyzje nie na podstawie impulsu, ale twardych danych.

Co dalej?

Ustawa wejdzie w życie miesiąc po jej opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. Deweloperzy będą mieli maksymalnie dwa miesiące, by się dostosować. To oznacza, że już tego lata rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty niż kiedykolwiek wcześniej.

Czy to rozwiąże wszystkie problemy? Oczywiście, że nie. Ale to bez wątpienia krok w dobrą stronę – ku rynkowi, który nie opiera się na ukrytych marżach i marketingowych sztuczkach, lecz na danych, zrozumieniu i zaufaniu.

Jeśli jesteś zainteresowany, jak ta ustawa wpłynie na wartość Twojego mieszkania lub planujesz zakup nieruchomości i chcesz sprawdzić, czy cena jest uczciwa – zapraszamy do kontaktu. Zapraszam na wycenapikula.pl a pomogę Ci odczytać dane, zrozumieć je i podjąć świadomą decyzję.